by Manolo Orta 
Right of First Refusal in the Sale of a Rented Property
One of the most common questions tenants ask is: “If the property I am renting is for sale, do I have the right of first refusal to purchase it?” This question often raises concerns for tenants, such as whether they have the first opportunity to buy the property when it goes up for sale, or whether they have priority to acquire it if a formal offer is made.
In the Guanajuato Civil Code, Articles 942 to 945 mention the Right of First Refusal in the context of co-owners. This right states that when one co-owner decides to sell their share of a property, they must first offer it to the other co-owners before selling to a third party. But how does this principle relate to a rental agreement?
To understand this situation, it’s essential to differentiate between two main rights concerning a property: the right of ownership and the right of use and enjoyment. The owner, as the titleholder, holds both rights. However, they can temporarily transfer the right of use and enjoyment to another person through a contract, either temporarily (as in a lease) or for life (such as when a usufruct is granted to a family member). In cases of co-ownership, co-owners hold both the right of ownership and the right of usufruct in proportion to their shares.
When a co-owner wishes to sell their share, the Civil Code requires them to notify the other co-owners so they can exercise their right of first refusal. This means they must receive the offer to purchase the share, and they have priority to acquire it. This process involves formalizing the offer, and if the co-owners choose not to buy, they must decline in writing, preventing future legal conflicts.
Now, what happens when it comes to a rental agreement and the rented property is for sale?
In a lease, the owner has transferred the right of use and enjoyment of the property to the tenant. Although the owner retains the ownership right, the tenant holds certain rights to use the property during the contract’s duration. In my opinion, when selling a rented property, the owner should follow a procedure similar to that of co-owners regarding the Right of First Refusal.
The owner is obligated to notify the tenant when they wish to sell the property. If a serious and formal offer is made, the tenant should have the opportunity to exercise their right of first refusal—that is, to match the offer and purchase the property under the same conditions. If the tenant is not interested in buying, they should formally waive this right in writing, which would be added to the legal file of both the property and the lease.
Furthermore, it is essential to point out that if the landlord sells the property, the new owner is obligated to respect the terms and conditions of the existing lease. This means that the tenant will not automatically lose their right to use the property, but can continue to occupy it until the contract ends, provided the initially agreed conditions remain.
Although the Guanajuato Civil Code does not explicitly mention the right of first refusal in the context of a lease, it is reasonable to interpret that tenants should have preference to purchase the property if it is up for sale. The owner, in the interest of fairness and transparency, should offer the tenant the chance to acquire the property under the same terms as any other buyer, following a formal procedure that includes a serious offer and the tenant’s acceptance or written waiver of this right.
_______
Derecho de Tanto en la Venta de una Propiedad Arrendada**
Una de las preguntas que comúnmente se plantean es: “Si la propiedad que estoy rentando está a la venta, ¿tengo yo el derecho de tanto para comprarla?” Esta duda genera una serie de inquietudes entre los arrendatarios, tales como si tienen preferencia en la compra cuando el inmueble se pone a la venta, o si en caso de recibir una oferta formal por la propiedad, el inquilino tendría prioridad para adquirirla.
En el Código Civil del Estado de Guanajuato, los artículos del 942 al 945 mencionan el Derecho de Tanto en el contexto de copropietarios. Dicho derecho indica que, cuando uno de los copropietarios decide vender su parte de una propiedad, debe primero ofrecer su porción a los demás copropietarios antes de venderla a un tercero. Pero, ¿cómo se relaciona este principio con un contrato de arrendamiento?
Para entender esta situación, es importante distinguir entre los dos derechos principales sobre un inmueble: el derecho de propiedad y el derecho de uso y disfrute. El propietario, como titular del bien, tiene ambos derechos. Sin embargo, puede ceder temporalmente el derecho de uso y disfrute a otra persona mediante un contrato, ya sea de forma temporal (como en el caso de un arrendamiento) o vitalicia (como cuando se otorga el usufructo vitalicio a un familiar). Si la propiedad está en copropiedad, los copropietarios tienen tanto el derecho de propiedad como el derecho de usufructo en proporción a su participación.
Cuando un copropietario desea vender su parte, el Código Civil establece que debe notificar a los otros copropietarios para que puedan ejercer su derecho de tanto. Es decir, deben recibir la oferta de compra por parte del copropietario que desea vender, y estos tienen prioridad para adquirirla. Este proceso implica un protocolo que incluye la formalización de la oferta, y en caso de que los copropietarios decidan no comprar, deben hacerlo saber por escrito, evitando así futuros conflictos legales.
Ahora bien, ¿qué sucede cuando se trata de un contrato de arrendamiento y la propiedad arrendada está en venta?
En un contrato de arrendamiento, el propietario ha cedido el derecho de uso y disfrute del inmueble al arrendatario. Aunque el propietario conserva el derecho de propiedad, el inquilino tiene ciertos derechos sobre el uso del bien durante el tiempo que dure el contrato. En mi opinión, el propietario, al vender una propiedad que está arrendada, debería seguir un procedimiento similar al que se aplica en el caso de copropietarios en lo que respecta al Derecho de Tanto.
El propietario tiene la obligación de notificar al inquilino cuando desea vender la propiedad. Si hay una oferta de compra seria y formal, el arrendatario debería tener la oportunidad de ejercer su derecho de tanto, es decir, de igualar la oferta y adquirir la propiedad en las mismas condiciones. Si el inquilino no está interesado en comprar, debería expresar por escrito su renuncia a este derecho, para que dicha declaración forme parte del expediente jurídico tanto de la propiedad como del contrato de arrendamiento.
Además, es importante señalar que, si el arrendador vende la propiedad, el nuevo propietario está obligado a respetar los términos y condiciones del contrato de arrendamiento vigente. Esto significa que el inquilino no perderá automáticamente su derecho de uso sobre el inmueble, sino que podrá continuar ocupándolo hasta el final del contrato, siempre que se mantengan las mismas condiciones pactadas inicialmente.
Aunque el Código Civil de Guanajuato no menciona específicamente el derecho de tanto en el contexto de un arrendamiento, es razonable interpretar que el arrendatario debería tener preferencia para comprar el inmueble si este se pone en venta. El propietario, en aras de la equidad y la transparencia, debería ofrecer al arrendatario la posibilidad de adquirir la propiedad en las mismas condiciones que cualquier otro comprador, siguiendo un procedimiento formal que incluya la presentación de una oferta seria y la aceptación o renuncia por escrito del arrendatario a este derecho.
